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旅行やガーデニングやイルミネーション、インテリア、ショッピング等々のはまっていることについて色々書いていきます!また、こだわりの家づくりについても書いていきます

○普建設の提案するアパート
以前にアパート見学会に行った○普建設から 
アパート建築の事業提案書がでました



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ありがとうございます

提案してきたアパートは ピロティーなしで
4階建て4戸 1戸に2台の駐車場付きのアパートでした
1フロアーが1戸なので1戸建て風が特色との事

1戸 家賃¥68000で共益費2000円
1戸 18・6坪 3LDK(洋室は5帖・6帖・5.2帖 LDKは14.3帖)
ユニットバスは1116と小さい トイレもユニットトイレと小さい
各部屋に2.1×0.9mの小さいベランダがあります(計4個)

洋室5帖となってますが 実際は4.7帖になります
ちょっと おかしいなーって思って
定規で図ると 小さいので
業者さんに聞いてみると 建物の内芯から測っての面積だそうです

建築費は税込で4860万 純利回り3.17パーセント
投資判定表でB(可) 無理とは言わないが良好とは言えずとの事


4860万(外構込み)を坪数(74・4坪)で割ると 坪単価65万円
1戸1216万となります
 この価格だとちょっと安いマンションを購入できるかも
コンクリート住宅でも 県内では安いところだと坪40万で建てれます
1200万あれば30坪 しかもバス・トイレ・キッチンの仕様も
○普建設よりもいいのが入れれます

ということで
これは 却下
やはり 大手業者は 仕様は普通だが 建築単価は高いとの噂は本当でした


アパート建築 結構むずかしい 

で ○普建設の経営診断書を利用して
収支のあうアパートを建てるには 色々とシュミレーション

1LDKで6戸 ピロティーあり 家賃を6万円(駐車1台込み)と設定
借り入れはおおよそ2300万 借入期間35年
(素人の概算ですが 計算式省く)

①建築費を4200万とすると 
実質利回り7.8パーセント 純利回り5.89パーセント
投資判定はS(優)

② 建築費を4500万とすると
実質利回り7.32パーセント 純利回り5.33%
投資判定はS(優)

建築費は リスクを考えれば4500万が私たちにとっては限界かもしれません
リスクをとりたがらない主人は 土地を売りたがっています

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